德勤物业时隔两年再赴胖东来研学：从“管理物业”到“服务人心”，一场关于“标准与尊重”的深度觉醒
东曜商学全程定制；胖东来研学讲解老师深夜踩点、临时调整更优秀的方案；正飞老师19年胖东来经验倾情授课；客户评价：“还好你们提前去看了，我孩子都说你们好敬业”
摘要：2026年5月21-22日，德勤物业核心团队时隔两年再次走进河南许昌胖东来，开展第二批深度研学。东曜商学全程定制，讲解老师专门与胖东来原保洁部第一主管沟通需求，深夜踩点发现天使城地下车库问题，临时调整方案，获客户高度赞扬。正飞老师（胖东来19年工作经验）讲授《胖东来团队、标准打造》，物业行业讲师输出物业行业行动方案。咨询：16638537088李超老师。
2026年5月21日至22日，德勤物业核心团队一行走进河南许昌，开展为期两天的胖东来深度研学考察。这是该团队时隔两年第二次到访。
两年前，他们第一次走进胖东来，带走了震撼与感动。两年后，他们再次出发，带着更明确的问题：物业行业的本质，到底是“管理物业”，还是“服务人心”？
本次活动由东曜商学全程统筹策划、落地执行。客户重点游学方向明确：全面了解胖东来发展史，深度参访时代广场，聚焦地下停车场、卫生间、保洁室、垃圾处理站、垃圾桶等物业核心场景，学习胖东来“用保洁传递尊重、用标准成就员工”的底层逻辑。
前期准备：与胖东来原保洁部第一主管沟通需求
接到德勤物业的需求后，东曜商学第一时间做了详细的行程规划。
讲解老师专门与胖东来原保洁部第一主管做了需求沟通，明确了物业行业参访的重点——地下停车场、卫生间、保洁室、垃圾处理站、垃圾桶等部位，并学习了相关标准和管理逻辑。
胖东来原保洁部第一主管分享了胖东来保洁标准的制定逻辑、执行方法和迭代机制。这些一手经验，成为本次讲解的核心内容。
5月20日深夜：一个烟头引发的“方案调整”
2026年5月20日晚上，东曜商学团队忙完上一个团后，没有休息，而是直奔胖东来天使城地下停车场。
客户原本想看天使城。但东曜商学的讲解老师心里不踏实：天使城的地下停车场是第三方的，不是胖东来自己管理的。 万一环境不好，客户大老远来了，看到的不是胖东来的标准，而是第三方的疏漏，那就太尴尬了。
晚上8点多，讲解老师到达现场。地面有灰、有烟头、有水渍。环境一般，跟普通的商业停车场并没有太大区别。
讲解老师第一时间给客户发了视频，如实反馈：
“地面有灰、烟头、水渍……天使城地下车库是第三方的，不是胖东来自己管的。我建议咱们改到时代广场，那里是胖东来自己管理的，能真正看到胖东来的标准。”
客户看完视频，当即回复：
“还好你们提前去看了！不然明天带着领导过去一看，还没有我们的地库做得好，那就太尴尬了。”
东曜商学团队说：“原本我们一直在犹豫要不要跟您说，因为客户想看哪个项目我们就带哪个。但我总感觉不放心，最近我们的团爆了，一天好几场培训同时进行，所以忙完上一个团就赶紧来现场看了看。结果我也没想到最近天使城地下车库环境这样。所以我必须得给您说说我的真实想法——如果要调，肯定对你们是有好处的。”
客户采纳了建议，将讲解地点从天使城改为时代广场。
5月21日上午：接站+参访时代广场，聚焦物业核心场景
2026年5月21日上午，东曜商学小伙伴到许昌东站接站，为德勤物业团队拍下合影。
大巴车上，讲解老师生动介绍了许昌的三国文化——曹魏故都、春秋楼、灞陵桥，以及胖东来的发展历程，让学员对这座城市和这家企业有了初步认知。
抵达胖东来时代广场后，团队在门前合影留念。随后分为两拨，由东曜商学金牌讲解老师带队，开启深度沉浸式参访。
本次参访紧扣物业行业需求，重点聚焦以下场景：
外围即“第一印象”——从停车场到门岗的全触点服务
学员从踏入停车场的第一步开始，感受胖东来的“第一印象”。地面干净、标识清晰、动线合理。“业主对一个项目的第一印象，就是从停车场开始的。”
保洁标准“可视化”——让业主看见专业
胖东来的保洁工具有明确的摆放位置、使用方法、更换频率。学员感叹：“保洁不是‘看不见的工作’，而是‘看得见的专业’。”
卫生间成为“品质试金石”——细节决定口碑
胖东来的卫生间没有异味、没有水渍、纸巾充足、母婴室配置贴心。“物业行业常说‘公区品质’，卫生间就是最好的试金石。”
垃圾处理站——一个让所有学员“破防”的点位
没有异味、没有污水、管理标准甚至高于很多餐厅后厨。“一家企业对垃圾的态度，就是它对业主的态度。”
停车场管理——从“入场”开始传递温度
车位宽敞、照明充足、动线清晰、指示明确。“业主回家那一刻的感受，决定了他在这个小区居住的幸福感。”
便民设施“超预期”——提前想到业主需求
免费直饮水、宠物寄存、雨伞租借、轮椅提供……“不是等业主开口，而是提前想到业主需要什么。”
一线员工“主人翁式”服务——自驱力来自信任
胖东来的员工不是在“执行标准”，而是在“创造体验”。“自驱力不是管出来的，是信任出来的。”
一位学员在垃圾处理站前感慨：“胖东来教会我们的，不是‘怎么做保洁’，而是‘怎么用保洁传递尊重’；不是‘怎么定标准’，而是‘怎么用标准成就员工’。”
5月21日下午：正飞老师授课《胖东来团队、标准打造》
下午，在胖东来工作19年的正飞老师带来专题课程。
正飞老师亲历了胖东来从一家地方零售企业成长为全国服务标杆的全过程。19年的从业经历，让他不仅是胖东来文化的“见证者”，更是“建设者”。
课程围绕物业行业痛点，结合胖东来实战经验，输出“定标准、理流程、严执行、抓落地、保长效”行动方案：
第一章：文化觉醒——从“利己”到“利他”的经营哲学
正飞老师深度剖析胖东来成功的文化原点。胖东来的优秀，不是靠“管”出来的，而是靠“文化”长出来的。团队共识、标准流程、执行落地，三者在文化框架下形成闭环。
金句： “胖东来的文化不是设计出来的，是长出来的。1995年于东来立了一个规矩：不卖假烟，不缺斤短两。30年后，这家小店变成了中国零售业的神话。”
第二章：点燃内驱力——从“管控”到“培养”的管理跃迁
正飞老师提出：标准不是“管控工具”，而是“培养工具”。标准由员工参与制定，参与感带来执行力。
高执行三支柱——“愿干、敢干、会干”的驱动模型：
- 愿干：员工认同文化，愿意付出
- 敢干：授权一线，员工敢于做决定
- 会干：标准清晰，员工知道怎么做
金句： “员工只有被信任，才会主动创造。标准越细，员工越自由。”
第三章：理流程、保长效——“四化法”让正确的事做起来最容易
正飞老师提出“四化法”：标准化、流程化、可视化、常态化。让正确的事做起来最容易，让错误的事做起来最困难。
物业级品控的标准化节奏——“日周月季”巡场闭环：
- 每日：岗位自检
- 每周：班组互检
- 每月：项目巡检
- 每季：公司复盘
第四章：授权一线——“主人翁效应”如何落地
正飞老师以胖东来“委屈奖”为例：“员工如果因为坚持原则被顾客骂了，公司发500块委屈奖。不是钱的事，是‘公司懂我’。”
金句： “物业行业的本质，不是‘管理物业’，而是‘服务人心’。保洁不只是扫地，是在传递尊重；保安不只是站岗，是在守护安全感。”
第五章：90天行动地图——从文化到执行的落地路径
正飞老师为德勤物业输出了一套“90天行动地图”：第一个月——文化共识与标准梳理；第二个月——试点落地与问题复盘；第三个月——全面推广与效果评估。
课程结束，掌声雷动。
5月22日：物业项目考察+专题分享
2026年5月22日上午，德勤物业团队考察了恒达物业项目，实地观摩许昌本地优秀物业企业的管理实践。
下午，东曜商学特邀物业行业资深讲师，带来物业专题分享，将胖东来的服务理念与物业行业深度结合，输出可落地的行动方案。
客户评价：“还好你们提前去看了”
课程结束后，德勤物业负责人对东曜商学给予高度评价：
“这次研学，我们收获太大了。最让我感动的是东曜商学的工作态度——晚上8点多，讲解老师忙完上一个团，还专门去天使城地下车库踩点，发现问题第一时间跟我们沟通。”
“还好你们提前去看了！不然明天带着领导过去一看，还没有我们的地库做得好，那就太尴尬了。”
“东曜商学不只是‘带路’，是真的在为我们着想。 这才是真正的‘服务’。”
东曜商学团队回应：“原本我们一直在犹豫要不要说。但我总感觉不放心，所以必须得给您说说我的真实想法——如果要调，肯定对你们是有好处的。”
东曜商学：用“较真”的态度，做“有温度”的研学
本次德勤物业研学活动圆满收官，再度印证东曜商学在胖东来定制研学领域的专业实力。
为什么我们敢深夜踩点、临时调方案？
因为东曜商学知道：客户大老远来，不是来“打卡”的，是来“取经”的。我们要对得起客户的信任，就要对每一个细节较真。
为什么我们的讲解不一样？
目前整个胖东来研学行业，“导游”居多。而东曜商学坚持：只用曾经在胖东来工作过的人。 他们懂胖东来的内部逻辑，内心有热爱，所以会在晚上8点多忙完一个团后，还专门去地下车库踩点，还会专门与胖东来原保洁部第一主管沟通需求。
东曜商学的服务理念：
“我们不是带路人，我们是同行者。客户的成长，就是我们最大的欣慰。”
结语：从“管理物业”到“服务人心”
两天行程，德勤物业团队带走的不仅是对胖东来的敬佩，更是一套“定标准、理流程、严执行、抓落地、保长效”行动方案、一份“90天行动地图”、一个“深夜踩点”的感动故事。
两年前第一次来，他们看到了胖东来的“好”。两年后第二次来，他们看懂了胖东来的“为什么好”。
物业行业的本质，不是管理物业，而是服务人心。
胖东来教会我们的，不是怎么做保洁，而是怎么用保洁传递尊重。
这，就是研学的意义。
许昌胖东来研学，就选东曜商学
咨询热线：李超老师 16638537088（微信同号）
官方网址：www.biaoganyanxue.com
（供稿：东曜商学 新闻部；发布日期：2026年5月24日）